ABC wspólnot mieszkaniowych z 15 ...

[ Pobierz całość w formacie PDF ]
Abc
C
wspólnot
mieszkaniowych
DLA WSZYSTKICH WŁAŚCICIELI LOKALI
Wspólnota mieszkaniowa powstaje zawsze w budynkach, w których jest wiele
lokali i pierwotny właściciel, czyli np. deweloper lub gmina sprzeda pierwszy
z nich. Tylko w domach spółdzielczych wspólnota powstaje dopiero po przej-
ściu na własność spółdzielcy ostatniego mieszkania lub lokalu użytkowego.
Bez względu jednak na to, czy wspólnota jest traktowana wyłącznie jako ogół
mieszkańców, czy też uważa się ją za jednostkę organizacyjną nieposiadającą
osobowości prawnej, ale mającą podmiotowość prawną (taką jak np. spółka
jawna), zawsze ma ona wspólny majątek. Jest to co najmniej nieruchomość
wspólna. Dlatego bez względu na swą wielkość i sposób powstania każda
wspólnota mieszkaniowa wymaga zarządzania.
W nowych budynkach, w których mieszkania sprzedają deweloperzy, często
sposób zarządzania ustala się w pierwszych aktach notarialnych przenoszą-
cych własność lokali. Tam więc, dopóki właściciele lokali nie zechcą tego zmie-
nić, działają zasady zapisane w takich umowach. W starych domach nato-
miast, gdzie lokatorzy sukcesywnie wykupują mieszkania i inne lokale, prze-
ważnie stosowane są zasady zapisane w ustawie o własności lokali.
I choć każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w decy-
dowaniu o nieruchomości wspólnej, to w dużych wspólnotach, rządzących się
zasadami zapisanymi w ustawie o własności lokali, powoływany jest zarząd.
Są to osoby spośród właścicieli albo spoza ich grona. Niewykluczone jest też
– dodatkowo – wynajęcie profesjonalnego zarządcy do administrowania
wspólnotą.
L
PORADNIK DLA KAŻDEGO, KTO MA WPŁYW NA ZARZĄDZANIE WSPÓLNOTĄ
Jak prowadzić wspólnotę i zarządzać nią strona C3
Praktyczne porady dla tych, którzy decydują o sposobie administrowania strona C14
Księgi rachunkowe
strona C26
Orzeczenia sądów
strona C30
nr 222 (2092) CZWARTEK 15 listopada 2007
Abc
wspólnot mieszkaniowych
CZWARTEK 15 listopada 2007
C2
DLA WSZYSTKICH WŁAŚCICIELI LOKALI
Już 13 grudnia 2007 r.
trzeci numer dodatku
do Gazety Prawnej
Abc wspólnot
mieszkaniowych
Wszystko
o wspólnotach
mieszkaniowych,
które powstają
ze spółdzielni
www.gazetaprawna.pl
GP
RADZI
DZIŚ, 15 LISTOPADA
W REDAKCJI DYŻUR TELEFONICZNY
Redaktor
DOBROMIŁA NIEDZIELSKA-
-JAKUBCZYK
od 11 do 13 pod nr. telefonu
0-22 530 42 11
odpowiada na pytania związane
z administrowaniem wspólnotami
CZWARTEK 15 listopada 2007
Abc
C3
wspólnot mieszkaniowych
DLA WSZYSTKICH WŁAŚCICIELI LOKALI
Jak prowadzić wspólnotę
i zarządzać nią
Sposoby zarządzania nieruchomością wspólną mogą być różne. Przede
wszystkim na samym początku, przy zawiązywaniu wspólnoty, pierwsi
kupujący lokale mogą powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną
osobie fizycznej lub prawnej. Jeśli jednak tego nie uczynią (zawsze w akcie
notarialnym), to w dużych wspólnotach trzeba wybrać zarząd. Można też
wynająć firmę administrującą. W małych natomiast najczęściej stosowany
jest zarząd bezpośredni. Zawsze jednak wybór metod zarządzania zależy
i od wielkości wspólnoty, i od woli współwłaścicieli.
Wspólnota powstaje z mocy prawa, bez
względu na to, czy jej członkowie, czyli na-
bywcy lokali, chcą tego, czy nie. Muszą oni
jednak pamiętać, że jeśli zarządzanie nie-
ruchomością wspólną nie zostało określo-
ne w umowie o ustanowieniu odrębnej
własności lokali ani później, w formie aktu
notarialnego, to muszą wybrać jedno- albo
wieloosobowy zarząd. I jeśli właściciele lo-
kali nie postanowią w umowie, że ich
wspólnotę będą obowiązywały szczególne
zasady zarządzania nieruchomością
wspólną, to właścicieli, członków zarządu
i ewentualnie wynajętych do administro-
wania wspólnotą zarządców obowiązują
zasady zawarte w ustawie o własności lo-
kali (art. 18 ust. 3 u.w.l.). I choć nie ma
obowiązku uchwalania takich dokumen-
tów jak regulamin wspólnoty, to wiele
z nich ma takie akty wewnętrzne. Są one
uchwalane przede wszystkim po to, by
członkowie wspólnoty i zarządcy łatwiej
mogli się zorientować w swoich prawach
i obowiązkach. Regulaminy przeważnie
powtarzają postanowienia u.w.l. Wydaje
się to niepotrzebne, ponieważ wystarczy-
łoby odwołanie się do odpowiedniego ar-
tykułu i żadną miarą nie czyni takich prze-
pisów ważniejszymi, ponieważ wiele
z nich i tak jest bezwzględnie obowiązują-
ca, a tym samym nie można ich ani w re-
gulaminie, ani w żadnej umowie wyłączyć
lub zmodyfikować ich działania. Niemniej
tak zredagowane regulaminy czynią dla
wielu członków wspólnot nieznających
prawa bardziej czytelnymi przepisy, które
i tak ich wiążą, ale trudniej byłoby im je
znaleźć w ustawie.
Nieruchomość wspólna
Nieruchomość wspólna obejmuje
wszystko, co pozostaje w budynku po
wyodrębnieniu własności poszczegól-
nych lokali. Składają się na nią przede
wszystkim grunt, jeżeli jest własnością
wspólnoty, a nie jest przedmiotem użyt-
kowania wieczystego, fundamenty, mu-
ry konstrukcyjne, klatki schodowe, kory-
tarze, strychy, pralnie, suszarnie, windy,
instalacje zimnej i ciepłej wody, grzew-
cza, gazowa, elektryczna. Wyróżnia ją
to, że służy wszystkim właścicielom lo-
kali. Każdemu bowiem, po wyodrębnie-
niu własności mieszkania czy lokalu użyt-
kowego przysługuje udział w nierucho-
mości wspólnej. Tak więc udział ten jest
prawem związanym z własnością lokalu.
I jest to współwłasność przymusowa. Nie
można żądać zniesienia współwłasności
nieruchomości wspólnej dopóki trwa od-
rębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.).
Zasada ta obowiązuje bezwzględnie. Nie
można ani jej znieść, ani zmodyfikować,
np. w umowie.
Z MOCY SAMEGO PRAWA
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa. Nie jest do tego potrzebna ani wola jej za-
wiązania, jak to ma miejsce w przypadku spółdzielni czy spółki, ani jakiekolwiek działanie ukierunkowa-
ne wyłącznie na jej utworzenie. Zawsze mamy z nią do czynienia tam, gdzie pojawia się co najmniej
dwóch właścicieli lokali w budynku składającym się z więcej niż jednej takiej wydzielonej nieruchomo-
ści. I nie ma znaczenia, czy są to mieszkania, czy lokale użytkowe. Tak więc wspólnota mieszkaniowa
powstaje wskutek wyodrębniania własności lokali, czyli dzielenia jednej nieruchomości budynkowej na
wiele nieruchomości lokalowych.
Co do zasady wspólnoty podlegają zasadom zapisanym przede wszystkim w ustawie o własności loka-
li, a także w kodeksie cywilnym. Jedynie te, które wyłaniają się ze spółdzielni mieszkaniowych, rządzą
się nieco odmiennymi regułami, wynikającymi przede wszystkim z ustawy o spółdzielniach mieszkanio-
wych, a dopiero w następnej kolejności innymi aktami prawnymi.
Zamieszanie pojęciowe
W ustawie o własności lokali dwa sło-
wa – zarząd i zarządca pojawiają się
w kilku znaczeniach.
Abc
wspólnot mieszkaniowych
CZWARTEK 15 listopada 2007
C4
DLA WSZYSTKICH WŁAŚCICIELI LOKALI
WZÓR
REGULAMIN WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
Postanowienia ogólne
b) opłaty za dostawę energii elektrycznej, gazu i wody w części wspól-
nej, na antenę zbiorczą i domofony;
c) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są
pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali;
d) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
e) wynagrodzenie zarządcy (administracji) wspólnoty.
3. Wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty powstaje z wpłat właści-
cieli lokali. Środki zgromadzone na funduszu remontowym mogą być
wykorzystywane na podstawie uchwały wspólnoty, z uwzględnieniem
postanowień zawartych w ust. 9 i 10 § 7 niniejszego regulaminu. Do
opłaty na fundusz remontowy wlicza się powierzchnię użytkową lokalu
oraz powierzchnię tarasów, balkonów i wykupionych miejsc parkingo-
wych w garażach podziemnych.
4. Na pokrycie kosztów zarządu wspólnoty oraz kosztów eksploatacji lo-
kali mieszkalnych rozliczanych przez zarządcę (ciepło i woda) właści-
ciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry, do 10
dnia każdego miesiąca.
5. Wpłat należy dokonywać na rachunek bankowy wspólnoty.
6. W razie deficytu wpłat w stosunku do obciążeń, w pierwszej kolejności
regulowane są koszty zarządu wspólnoty.
7. Od zaległości w uiszczaniu opłat, o których mowa w ust. 4 § 7 niniej-
szego regulaminu będą naliczane odsetki ustawowe.
8. W przypadku podwyższenia przez dostawców cen za usługi oraz opłat
wpływających na wysokość kosztów zarządu, opłata należna od wła-
ścicieli lokali proporcjonalnie wzrośnie od dnia podwyżek. O każdej
podwyżce zarządca zawiadamia właścicieli lokali.
9. W razie konieczności wykonania prac przekraczających zakres bieżą-
cych konserwacji zarząd i zarządca mogą samodzielnie podjąć decy-
zję o wykonaniu robót i pokryciu ich kosztów z funduszu remontowego.
Powiadamiają o tym członków wspólnoty.
10. Zarządcy przysługuje prawo zaspokajania z funduszu remontowego
wszelkich ciążących na wspólnocie i na poszczególnych jej członkach
zobowiązań z tytułu wykonywania zarządu. Nie zwalnia to zarządcy
z obowiązku dochodzenia w postępowaniu sądowym zapłaty tych na-
leżności w celu uzupełnienia funduszu remontowego.
§ 1
1. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości poło-
żonej przy ul. Dowolnej 5 w Wielkim Mieście, tworzy Wspólnotę Miesz-
kaniową, zwaną dalej Wspólnotą.
2. Władzę uchwałodawczą we Wspólnocie stanowią właściciele lokali.
Podejmują oni decyzje przekraczające zwykły zarząd.
§ 2
Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Wolno jej po-
zywać i być pozywaną.
§ 3
1. Udział właściciela lokalu we własności nieruchomości wspólnej jest
prawem związanym z własnością lokalu.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku, które nie
służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali.
§ 4
1. Zarządzanie nieruchomością wspólną zostało powierzone w umowie
o ustanowieniu odrębnej własności lokali, zawartej w formie aktu nota-
rialnego, spółce CURA Sp. z o.o. (NIP: 789 11 23 456, REGON:
102345678, Sąd Rejonowy w Wielkim Mieście XII Wydział KRS, numer
0000234567, kapitał zakładowy 50 tys. zł), zwanej dalej Zarządcą.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, przyjęty przez dotychcza-
sowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną od-
nosi skutek także wobec kolejnych nabywców lokali i mieszkań, lokali
użytkowych.
3. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może
nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej
przez notariusza.
Prawa i obowiązki właściciela
§ 5
1. Wszystkim współwłaścicielom nieruchomości wspólnej przysługują ta-
kie same prawa i obowiązki.
2. Każdy członek wspólnoty ma prawo do korzystania z niej w takim sa-
mym zakresie, jeżeli nie narusza to praw innych współwłaścicieli.
3. Właściciele lokali muszą przestrzegać regulaminu porządku domowe-
go wprowadzonego uchwałą wspólnoty.
§ 8
1. Na żądanie zarządcy członek wspólnoty musi pozwolić na wstęp do je-
go lokalu, ilekroć jest to konieczne do przeprowadzenia konserwacji,
remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej.
2. Właściciel lokalu ma obowiązek podania zarządcy swojego adresu do
korespondencji, jeżeli nie mieszka w lokalu mieszczącym się w budyn-
ku wspólnoty. Jeżeli nie powiadomi on zarządcy o zmianie adresu, po-
nosi odpowiedzialność za szkody, jakie mogą wyniknąć z braku takiej
informacji.
§ 6
1. Właściciel lokalu ma prawo do czerpania dochodów i innych pożytków
ze swego lokalu, o ile będzie z niego korzystał zgodnie z jego przezna-
czeniem.
2. Dochody i inne pożytki z nieruchomości wspólnej przypadają współ-
właścicielom proporcjonalnie do ich udziałów. W pierwszej kolejności
jednak pożytki przeznaczone są na pokrycie kosztów funkcjonowania
nieruchomości wspólnej.
Prawa i obowiązki zarządcy
§ 9
1. Zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono
(zgodnie z umową o ustanowieniu odrębnej własności lokali, zawartej
w formie aktu notarialnego), podejmuje decyzje samodzielnie we
wszystkich czynnościach w zakresie zwykłego zarządu.
2. Do podjęcia przez zarządcę czynności przekraczających zakres zwykłe-
go zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę
na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządcy pełnomocnic-
twa, w formie przewidzianej prawem.
§ 7
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swego lokalu
i uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nierucho-
mości wspólnej.
2. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
a) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
CZWARTEK 15 listopada 2007
Abc
C5
wspólnot mieszkaniowych
DLA WSZYSTKICH WŁAŚCICIELI LOKALI
3. Zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd w przypadku braku
zgody wymaganej większości właścicieli lokali na podjęcie czynności
przekraczającej zakres zwykłego zarządu, kierując się interesem
wszystkich właścicieli i zasadami racjonalnego zarządzania nierucho-
mością wspólną.
d) fundamenty, stropy, ściany nośne i działowe oraz inne elementy
konstrukcyjno-budowlane, z wyjątkiem ścian działowych wewnątrz
lokali,
e) elewacje zewnętrzne budynków wraz z elementami architektonicz-
nymi, w tym wystrój i wyposażenie tarasów i balkonów,
f) dach wraz z konstrukcją nośną, rynny, elementy blacharskie, ujścia
przewodów wentylacyjnych, piorunochron, włazy, drabiny i inne tego
rodzaju urządzenia techniczne,
g) przewody kominowe (spalinowe i wentylacyjne) oprócz przewodów
kominowych (kominek w lokalu), służących do wyłącznego korzy-
stania właściciela lokalu i kratek wentylacyjnych znajdujących się
w lokalach,
h) kotłownia oraz cała sieć cieplna z instalacjami centralnego ogrze-
wania wewnątrz budynków,
i) instalacja gazowa zgodnie z umową na dostawę gazu,
j) instalacja elektryczna zgodnie z umową na dostawę energii elek-
trycznej, z wyjątkiem instalacji wewnątrz lokali mieszkalnych, licząc
od licznika włącznie,
k) instalacja domofonowa,
l) instalacja telewizyjna z anteną zbiorczą bez urządzeń i osprzętu
w lokalach,
ł) instalacja wodociągowa zgodnie z umową na dostawę wody, z wy-
jątkiem instalacji wewnątrz lokali mieszkalnych, licząc od wodomie-
rza włącznie,
m) instalacja ciepłej wody użytkowej, z wyjątkiem instalacji wewnątrz
lokali mieszkalnych, licząc od wodomierza włącznie,
n) instalacja kanalizacyjna od przyłącza do kolektora miejskiego, z wy-
jątkiem instalacji wewnątrz lokali mieszkalnych łączących się z pio-
nem kanalizacyjnym.
§ 10
1. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szcze-
gólności:
a) ustalenie wynagrodzenia zarządcy nieruchomości,
b) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
c) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
d) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
e) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości
wspólnej,
f) ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie
nadbudowy lub przebudowy i rozporządzanie tym lokalem oraz
zmiana wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej wła-
sności lokalu,
g) udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności
nieruchomości wspólnej,
h) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
i) nabycie nieruchomości,
j) wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi, który długotrwale
zalega z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób ra-
żący i uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowe-
mu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z in-
nych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,
k) określenie zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej
kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na
pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz
nieruchomości wspólnej,
l) udzielanie pełnomocnictw zarządcy,
ł) udzielanie pełnomocnictw do występowania przed sądami i organa-
mi egzekucyjnymi w imieniu wspólnoty,
m) otwieranie rachunku bankowego,
n) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosz-
tów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służą-
cych zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do
wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zali-
czane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
o) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej
więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany
udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udzia-
łów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych.
2. Do czynności zwykłego zarządu należą wszystkie sprawy z zakresu za-
rządzania nieruchomością wspólną, które można uznać za codzienne
i rutynowe, które jednocześnie nie zostały zastrzeżone do kompetencji
zebrań ogółu właścicieli, o których mowa w § 1 ust. 2 niniejszego re-
gulaminu.
3. Częścią wspólną nieruchomości są:
a) działka gruntu poza obrysem budynków, w tym cała znajdująca się
tam infrastruktura i elementy zagospodarowania terenu,
b) klatki schodowe, korytarze, przejścia, windy oraz inne elementy
służące do komunikacji wewnątrz budynków wraz z wyposażeniem
i wystrojem ich wnętrz,
c) pomieszczenia gospodarcze wewnątrz budynków niebędące indy-
widualną własnością członków wspólnoty,
§ 11
W zakresie bieżącego zarządzania nieruchomością do obowiązków za-
rządcy należy w szczególności:
1) podpisywanie w imieniu wspólnoty umów na dostawę energii elek-
trycznej do części wspólnych budynku, wywozu nieczystości, usług ko-
miniarskich oraz innych koniecznych umów, które są niezbędne do
utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym;
2) dbanie o porządek i czystość pomieszczeń i urządzeń budynku służą-
cych do wspólnego użytku właścicieli lokali oraz jego otoczenia;
3) ubezpieczenie budynku;
4) przestrzeganie prawa budowlanego w zakresie utrzymania obiektów
budowlanych;
5) zapewnienie stałego dozoru konserwatorskiego nad całością nieru-
chomości w celu przeprowadzania bieżących konserwacji, napraw
i remontów mających na celu utrzymanie nieruchomości w stanie nie-
pogorszonym i niezagrażającym życiu ani zdrowiu mieszkańców oraz
osób trzecich;
6) rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie
z ustawą o własności lokali;
7) zapewnienie prowadzenia w niezbędnym zakresie rachunkowości,
zgodnie z obowiązującymi przepisami;
8) dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy;
9) przedkładanie członkom wspólnoty rocznego sprawozdania ze swej
działalności;
10) reprezentowanie wspólnoty w organach administracji rządowej i sa-
morządowej i innych urzędach, z wyjątkiem przypadków zastrzeżonych
dla czynności przekraczających zwykły zarząd;
11) prowadzenie ksiąg obiektów budowlanych.
  [ Pobierz całość w formacie PDF ]